Na co si dát pozor při koupi pozemku pro stavbu rodinného domu


Kupujete pozemek a nechcete udělat chybu, která by vás mohla později mrzet? Zkuste se podívat na tento seznam a při výběru a koupi pozemku podle těchto bodů postupovat.



  1. Právní stav pozemku. Zjistíte jej na listu vlastnictví, který vám za úplatu poskytnou na katastru nemovitosti ( www.cuzk.cz ), czechpointu ( www.czechpoint.cz ) nebo je možné si nejdříve prověřit v nahlížení do katastru, ale pozor, zde se spousta věcí nemusí zobrazit (věcná břemena, jiné závazky)
    Zkontrolovat musíte zejména: jestli osoba, která vám pozemek nabízí je vlastníkem nemovitosti, a nebo zda má k prodeji potřebné oprávnění (plná moc, zprostředkovatelská smlouva), zda nejsou na listu vlastnictví nějaká omezení, jako například - věcná břemena, zástavní práva apod.
  2. Je pozemek skutečně stavební? Tuto informaci zjistíte prostudováním platného územního plánu, kde je přesně stanoveno, které pozemky v lokalitě jsou stavební a které nikoli. Územní plán obsahuje vždy i přesné vymezení toho, co lze na daném pozemku stavět (procentuální zastavitelnost, max. výška hřebene, sklon střechy atd.) V grafické části územního plánu zjistíte i ochranná pásma, záplavové oblasti a další limity pozemku. Uzemní plány má většina obecních/stavebních úřadů na svých stránkách v plném znění. Pokud ne, pak je potřeba vypravit se na stavební úřad osobně.
  3. Inženýrské sítě. V tomto bodě jde zejména o kanalizaci, vodovod, plyn, elektřinu a komunikace. V ideálním případě by měly být veškeré sítě zkolaudovány a vyvedeny do "pilířku" na váš vybraný pozemek - pokud jsou, máte vyhráno!
    Pokud nejsou sítě zkolaudovány, pak je potřeba zjistit si skutečný stav předpokládané výstavby a kolaudace. Nikdy nedejte na ujištění majitele nebo realitní kanceláře, že se vše rychle dodělá, nebo že už to je zařízené... pokud nejsou sítě zkolaudovány, nedostanete stavební povolení! Jediné místo, kde dostanete skutečně relevantní informaci, je opět stavební úřad.
    Pokud jsou sítě vedeny v ulici, ale nejsou vyvedeny na pozemek, je nezbytné nechat veškeré přípojky na pozemek přivést - počítejte ale s časovou náročností (až 6 měsíců) a pak finanční stránkou (v extrémních případech až do 150 tis.), v každém případě doporučuji konzultaci se stavebním úřadem a následně se správci sítí, zejména elektřiny (kde vám nemusí dát souhlas kvůli nedostatečné kapacitě a chtít po vás vybudovat novou trafostanici).
  4. Hydrogeologický, geologický a radonový průzkum. Doporučuji jej provést dopředu. Nicméně ze zkušenosti vím, že klienti si tyto průzkumy nechávají dělat až pro potřebu stavebního povolení. Informace lze ale snadno získat např. od sousedů, nejlépe majitelů čerstvých novostaveb, kteří vám své zkušenosti rádi sdělí (informace bývají stejné pro celou lokalitu). Druhou možností je pak opět návštěva stavebního úřadu, jeho pracovníci řeší problémy celé lokality denně a nepochybně budou znát i informace o vašem pozemku.
  5. Stavební úřad. Ten by měl být prvním místem vaší návštěvy. Zde získáte všechny potřebné informace, které hledáte. Nicméně potřebujete vědět, na co se ptát, a proto jej uvádím až na tomto místě. Před návštěvou stavebního úřadu si dopředu zjistěte, pod jaké katastrální území vaše nemovitost spadá (nikoli jen obec) a také její parcelní číslo.
  6. Žádost o územně plánovací informaci. Pokud chcete mít 100% jistotu, že váš vysněný dům na pozemku lze postavit, pak je nejlepší vyplnit formulář "žádost o územně plánovací informaci", kam přiložíte jednoduchý půdorys domu, pohledy a zákres domu na pozemek. Stavební úřad se k vaší žádosti následně písemně vyjádří (do 30dnů) a vy budete vědět, zda lze vaše plány realizovat.

Doufám, že vám můj článek pomohl. Pokud budete mít jakékoliv další otázky, jsem tu pro vás!

Dále by vás mohlo zajímat, aneb časté dotazy klientů:

Na listu vlastnictví je uvedeno "orná půda", znamená to, že pozemek není stavební?

  • Zda je pozemek stavební nebo ne, určuje platný územní plán, nikoli záznam na listu vlastnictví. Vyjmutí z půdního fondu se dělá až v rámci vyřizování stavebního povolení.

Kdo platí daň z převodu nemovitosti?

  • Nově již strana kupující a to 4%.

Lze vzít hypotéka na stavební/nestavební pozemek?

  • Ano. Většina bank po vás bude chtít potvrzení stavebního úřadu, že je pozemek skutečně stavební. Pokud je pozemek nestavební, jeho hodnota bude výrazně nižší a nelze na něm dům postavit.

Musíme hned začít stavět?

  • Pozemek můžete vlastnit spoustu let a stavět nemusíte. Neexistuje žádný zákon, který by vás k tomu nutil. V případě, že jsou všechny sítě vyvedeny na hranici pozemku, tak ani nemusíte mít obavy, že by byl pozemek vyjmut z územního plánu pro bydlení. Ovšem pokud kupujete pozemek, který je zahrnutý v územním plánu jako stavební, ale nejsou tam vybudovány sítě, může dojít zase k jeho vyjmutí.

Mohu dům postavit kdekoli na pozemku?

  • Ano, pokud dodržíte zákonem dané odstupové vzdálenosti od sousedních pozemků a domů. V některý lokalitách je ale přesně vymezené umístění domů (regulační plán) nebo uliční čára, to je třeba prověřit na stavebním úřadě.

Musím žádat o stavební povolení nebo podat jenom ohlášení stavby?

  • Od 1.1.2018 vešla v platnost novela stavebního zákona, ve které se zjednodušeně říká, že o výstavbu rodinného domu se žádá už jenom ohlášením stavby. Nově též platí, že se nekoloauduje, ale jen se žádá o přidělení čísla popisného. Upozornění: vyjádření hasičů je potřeba až nad 200m2 zastavěné plochy domu, do 200m2 stačí požární zpráva přiložená v projektu, ta musí být vždy.